FIDEICOMISO INMOBILIARIO:

Ley 189-11, sobre Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso en la República Dominicana  (Ley de Desarrollo del Mercado Inmobiliario )

Fideicomitentes : Una o varias Personas
Fiduciarios : Una (Entidad financiera) o varias personas jurídicas encargadas de administrar, supervisar, garantizar y regular  que se cumplan rigurosamente todas las obligaciones de los desarrolladores el proceso del proyecto.
Patrimonio fideicomitido : Creación de patrimonio separado
Fideicomisarios : Personas beneficiadas por el acto.
                             
Descripcion

Según la ley : Una o varias personas transfieren derechos de propiedad u otros derechos reales o personales, a una o varias personas jurídicas, para la constitución de un patrimonio separado, cuya administración o ejercicio de las personas jurídicas involucradas será realizada según las instrucciones de las personas involucradas, en favor de una o varias personas beneficiadas, con la obligación de restituirlos, a la extinción de dicho acto, a la persona designada en el mismo o de conformidad con la ley.
Básicamente: El fideicomiso está basado en una relación de voluntad y confianza reciproca entre una Persona Física y Persona Jurídica, mediante la cual este último administra los bienes, acorde  a las instrucciones y a los requerimientos formulados con anterioridad por la persona Física.
Otra definición: Se trata de un contrato que se firma entre dos partes para la realización de un negocio o transacción, en el que se acuerda una serie de estipulaciones, con un intermediario que garantiza que los firmantes cumplan con las reglas pactadas previamente.
          
Importancia

El fideicomiso representa una oportunidad de negocios importantes para todas las partes involucradas, ya que la figura abre nuevos mercados, con distintas alternativas de participación, al tiempo que viabiliza la operación y explotación de la titularización de cartera hipotecaria y la administración de fondos de inversión. 
Esta ley fue dictada con la finalidad esencial de contribuir a la solución del déficit habitacional del país y viabilizando que las personas de escasos recursos puedan optar por una vivienda digna , lo que permite facilitar el acceso al financiamiento de los sectores más necesitados, garantizar la administración transparente y eficiente de los recursos y proteger los adquirientes de viviendas, al tiempo que crea las condiciones para el desarrollo de nuevos instrumentos financieros para el mercado de valores.
Involucrados: Estado, Sector privado y beneficiario o persona física (Adquiriente).
Procedimiento 

Una empresa constructora puede identificar terrenos y diseñar un proyecto inmobiliario con factibilidad y potencial de venta. Para obtener los fondos, que financien la inversión, la constructora puede constituir un fideicomiso, donde participen el constructor, el o los propietarios del terreno y otros actores. Una vez se determina la factibilidad del proyecto, el fideicomiso procura la adquisición de fondos a través de la emisión de papeles comerciales, los cuales pueden ser adquiridos por las administradoras de fondos de pensiones (AFP), siempre que el fideicomiso sea evaluado y cumpla con las exigencias de la Comisión Clasificadora de Inversiones de los Fondos de Pensiones, un organismo que opera en la Superintendencia de Pensiones y que está representado por el Banco Central, la Superintendencia de Bancos, la Superintendencia de Valores, la propia Sipen y una representación de los trabajadores, propietarios de los fondos de pensiones.
Puede aplicar, por ejemplo, a la compra de un terreno, permitiendo al adquiriente pagar el bien en varias partidas, de acuerdo como vaya la operación o negocio para el cual se ha comprado el solar.
En el caso de fideicomisos  de preventas de un proyecto inmobiliario, se limita a recibir los recursos de los futuros compradores en una cuenta especial para el proyecto, y entregarlos al constructor una vez se cumplan los requisitos técnicos, jurídicos y financieros establecidos en el contrato.
El fideicomiso de inversión es el más demandado en el mercado, el cual busca canalizar la inversión en proyectos inmobiliarios en distintas fases de diseño y construcción, para su conclusión y venta, o arrendamiento.
Disposiciones Especiales Proyectos
Los Proyectos de Viviendas de Bajo Costo son proyectos de soluciones habitacionales, con participación de los sectores públicos y/o privados, cuyas unidades tendrán un precio de venta igual o inferior a dos millones de pesos (RD$2,400,000.00), monto que será ajustado anualmente por inflación conforme a las disposiciones del Artículo 327 del Código Tributario de la República Dominicana, y mediante los cuales se facilita el acceso de la familia a una vivienda digna. Los Proyectos de Viviendas de Bajo Costo podrán beneficiarse del desarrollo y aplicación de los instrumentos legales, financieros y fiscales previstos en la presente ley, a fin de incrementar los recursos disponibles para el financiamiento de los mismos y su infraestructura, así como para poder reducir los costos de las viviendas.
Los fideicomisos para la construcción creados para el desarrollo de Proyectos de Viviendas de Bajo Costo debidamente calificados, quedarán exentos del pago de un cien por ciento (100%) de los impuestos descritos a continuación:
a) Impuesto sobre la Renta y Ganancias de Capital previsto por el Código Tributario.
b) Cualquier impuesto, derecho, tasa, carga, o contribución alguna que pudiere ser aplicable a las transferencias bancarias y a la expedición, canje o depósito de cheques.
c) Impuesto sobre activos o patrimonio, incluyendo, pero no limitado, al Impuesto a la Propiedad Inmobiliaria, Vivienda Suntuaria y Solares Urbanos No Edificados (IPI) establecido por la Ley No.18-88, y sus modificaciones.

d) Impuestos sobre la construcción, tasas, derechos, cargas y arbitrios establecidos en la Ley que crea un Sistema de Elaboración de Reglamentos Técnicos para la Preparación y Ejecución de Proyectos y Obras Relativas a la Ingeniería, la Arquitectura y Ramas Afines, y su Reglamento de Aplicación, así como cualquier otra legislación que se haya creado o por crear, que afecte la construcción con el cobro de impuestos, tasas, derechos, cargas o arbitrios, incluyendo cualesquier otros impuestos sobre los servicios de construcción u otros servicios conexos brindados para el beneficio del proyecto.

e) Impuestos sobre el traspaso de bienes inmuebles y registro de operaciones inmobiliarias en general.
Disposiciones Especiales Adquirientes
a) Un bono aplicable al inicial de la vivienda y que corresponde a una compensación por el monto del ITBIS que el constructor paga durante el proceso de construcción. Este bono equivale aproximadamente a un 8% del valor de la vivienda y su aplicación se realiza a través de la DGII.
b) Un bono correspondiente a una proporción del precio del terreno que se calcula, tomando en cuenta el valor actual del terreno urbanizado con relación al valor original del terreno y que se le entrega al comprador para que pueda aplicarlo como abono al precio de venta, equivalente aproximadamente a un 2% del valor de la vivienda (que va desde RD$15,000 a RD$35,000).
c) Financiamiento para la adquisición de las viviendas a través de la banca nacional, a una tasa fija del 8% durante 20 años, lo que es posible gracias a la liberación de encaje legal, que hace factible para la banca aplicar estas condiciones de financiamiento.
 d) Exención del impuesto aplicable a la  transferencia de inmuebles, hasta RD$2,000,000.00, entre otros beneficios.
Mecanismos control y supervisión
·         Los interesados en adquirir una vivienda no tienen que obtener autorización o calificación previa por parte de ningún organismo, funcionario o entidad del Estado. El interesado acude directamente a las oficinas del desarrollador o de la entidad fiduciaria que administre el proyecto.
·         Solo pueden resultar favorecidos para los incentivos las familias que vayan a adquirir una vivienda por primera vez, tal como lo contempla expresamente la Ley No. 189-11.
·         La calificación de los adquirientes y la verificación del cumplimiento de los requisitos para optar por los incentivos, sobre todo, la comprobación de que se trata del adquiriente de una primera vivienda, queda a cargo del sector financiero, bajo la supervisión de la DGII. Este proceso se realiza de forma combinada entre la fiduciaria y la entidad de intermediación financiera que habrá de conceder el financiamiento.
·         La Junta Monetaria, así como la Dirección General de Impuestos Internos han venido desarrollando una normativa complementaria a la Ley 189-11 y al Reglamento de Aplicación de la Ley (No. 95-12) a fin de fiscalizar el  funcionamiento de las entidades fiduciarias y garantizar que las motivaciones y fines de la ley se cumplan cabalmente, evitando que se produzcan desviaciones en los objetivos procurados y que sirven de norte a la Ley 189-11, contemplando inclusive medidas que eviten que personas que no califican para ser beneficiarios de viviendas de bajo costo puedan utilizar maniobras para acceder a las viviendas a través de terceros.
·         Las decisiones administrativas se encuentran a cargo de un Comité Fiduciario Las entidades fiduciarias están sujetas a la supervisión directa de la Dirección General de Impuestos Internos, como entidad encargada de vigilar el correcto funcionamiento de estas instituciones financieras. Además de que están sujetas a la regulación y supervisión de la Superintendencia de Bancos y la Superintendencia de Valores en los aspectos financieros y los relativos al mercado de valores.
·         La supervisión del adecuado desarrollo de las obras y de correcta  edificación de las viviendas se encuentra a cargo de una empresa de supervisión privada especializada en la materia.
·         Las fiduciarias deberán verificar que durante todo el proceso, los diferentes actores, especialmente los “Desarrolladores” cumplen las obligaciones que se encuentran a su cargo, así como los procedimientos contemplados en la Ley No. 189-11, su normativa complementaria y en el Contrato de Fideicomiso Matriz.
El Contrato de Fideicomiso se asume como la expresión de un compromiso de nación al que se integran los diversos estamentos del Estado y constituye una verdadera alianza público privada, que se enmarca dentro de la Estrategia Nacional de Desarrollo 2030.